La Constitution d'ImmoState
- Introduction
- Les propriétés en détail
- Acheter une propriété
- Restriction par niveau
- Louer, rénover, embellir, et autres actions
- Construire
- Les travaux
Introduction
A ImmoState, tout tourne autour de l'immobilier ! L'ensemble de votre parc immobilier a donc une importance capitale.
Le classement des meilleurs gestionnaires immobiliers est d'ailleurs calculé sur la base de points calculés essentiellement sur la valeur présente de vos propriétés.
A vous d'acheter et de revendre vos biens immobiliers, de lancer des constructions et rénovations, bref, de prendre les meilleures décisions de gestion de votre parc !
Découvrez notre tuto vidéo : Les propriétés
Les propriétés en détail
Dans le jeu, il existe un grand nombre de propriétés différentes, allant d'une simple chambre vide à un complexe résidentiel géant luxueux, en passant par des villas et autres maisons !
Vous en trouverez la liste dans l'agence nationale d'ImmoState. Sachez que d'autres propriétés uniques sont accessibles via l'agence de votre ville.
Les propriétés sont regroupées par type : les chambres simples, les appartements, les maisons, les terrains et les complexes.
Vous remarquerez bien vite que les propriétés peuvent avoir un niveau différent : inhabitables, habitables, équipées et luxueuses (ces qualificatifs peuvent changer selon les propriétés).
Il est possible d'augmenter le niveau d'une propriété en l'embellissant (voir plus bas).
Chaque bâtiment a des caractéristiques qui lui sont propres : une valeur actuelle, ainsi que des prix fixés de charges et d'imposition que vous devrez payer chaque mois. Le prix auquel vous pourrez le louer est également fixé par le Gouvernement.
Ces caractéristiques évoluent avec le temps, en fonction de l'évolution du marché de l'immobilier. En effet, les prix des propriétés évoluent en fonction de l'offre et de la demande du marché, provoquées par les joueurs, mais aussi en fonction de la conjoncture actuelle de l'immobilier ! A vous d'acheter ou de vendre quand le moment vous semble le plus propice.
Acheter une propriété
Acheter en agence
La solution la plus simple et la plus sûre pour acquérir une propriété est de se diriger vers l'agence.
Il s'agit d'une agence immobilière nationale regroupant un grand nombre de propriétés. Des biens y sont régulièrement ajoutés, à tout moment de la journée.
Vu l'importance de l'immobilier dans le pays d'ImmoSate, cette agence est gérée par le Gouvernement. Elle fait donc figure de référence pour le prix de l'ensemble des propriétés, à travers tout le pays.
Vous pouvez donc être sûr d'y acheter n'importe quelle propriété à sa juste valeur.
En pratique dans le jeu, vous voyagez entre les différents types via le menu horizontal.
Pour acheter un bien, cliquez sur son nom : une fenêtre apparaîtra dynamiquement en haut de page. Celle-ci résume votre choix. Confirmez, et pour peu que ce bâtiment soit disponible et que vous ayez les fonds nécessaires, vous voilà l'heureux propriétaire d'une toute nouvelle propriété !
Il existe des opérations "Promotions". Tout au long de la journée, vous pouvez trouver un bien en promotion dans l'agence. La promotion change tous les mois et elle est comprise entre 5% et 20%.
Il existe également une agence dans votre ville. Celle-ci propose des biens qui ne peuvent être vendus qu'aux habitants de votre ville. Il y en a moins qu'en agence nationale et ils sont différents (villa, maison écolo...).
Acheter aux particuliers : les petites annonces
Bien entendu, vous pouvez acheter et vendre vos propriétés à travers le système d'annonces immobilières.
Les ventes entre particuliers s'effectuent grâce à un système de petites annonces à l'échelle nationale.
Ici, le Gouvernement ne garantit en aucun cas que les prix pratiqués sont équitables : à vous d'aller comparer les prix dans l'agence !
A noter que les petites annonces trop abusives sont cependant surveillées. N'essayez pas d'abuser d'autres citoyens, sinon vous risquez de voir votre annonce annulée et une amende vous tomber dessus !
D'ailleurs des indicateurs sont là pour vous aider à savoir si vous faites une bonne ou une mauvaise affaire : 
Les annonces fonctionnent par enchères. Si vous êtes le premier à enchérir sur une propriété, vous allez accepter le prix de lancement fixé dans l'annonce. N'importe qui (même vous) pourra renchérir par-dessus l'offre actuelle.
Lorsque l'heure de fin de l'annonce arrivera, la meilleure enchère remportera la vente. La propriété sera transférée à son nouveau propriétaire quelques minutes après la fin de la vente.
A noter que les joueurs de niveau 0 bénéficient de l'affichage du prix pratiqué en agence pour le bien annoncé, afin de ne pas acheter à des prix exorbitants à cause d'un manque de connaissance du jeu. Tous les autres devront soit connaître les prix du marché, soit faire l'effort d'aller comparer avec les prix de l'agence.
Il existe aussi les ventes directes. Ce système permet d'acheter un bien directement sans passer par le système d'enchère. Pour cela il vous suffit de choisir un des biens disponibles dans les petites annonces en vente directe et de l'acheter.
Vous ne pouvez faire autant d'affaires que vous le souhaitez sur les petites annonces, pour assurer un bon service pour chacun, il y a un volume d'affaire maximum autorisé
par mois selon votre niveau et votre capital.
Voici le volume d'affaire autorisé par mois selon votre niveau :
- niveau 0 : 40% de votre capital
- niveau 1 : 38% de votre capital
- niveau 2 : 36% de votre capital
- niveau 3 : 32% de votre capital
- niveau 4 : 26% de votre capital
- niveau 5 : 21% de votre capital
- niveau 6 : 17% de votre capital
- niveau 7 : 13% de votre capital
- niveau 8 : 10% de votre capital
- niveau 9 : 7% de votre capital
- niveau 10: 5% de votre capital
Attention : l'achat via les petites annonces n'est pas possible avec les joueurs qui utilisent le même ordinateur que vous.
Acheter via un assistant
Une troisième et dernière solution s'offre à vous pour acheter une propriété : passer par un assistant immobilier spécialisé.
Celui-ci se chargera de trouver pour vous une offre exceptionnelle, que vous pourrez accepter ou non. Qu'il trouve ou non, vous devrez le payer pour qu'il effectue sa recherche.
Sachez cependant que vous ne pouvez pas effectuer plus d'une demande de conseil par mois de jeu (= par jour réel). Une offre faite reste disponible jusqu'à la fin de la journée réelle.
Les chances que cet assistant trouve une offre intéressante et la réduction pouvant être obtenue dépendent directement des compétences et de l'expérience de l'assistant que vous choisissez.
Plus vous avez un niveau élevé (voir la partie "Les classements" pour des informations sur le passage de niveaux), plus les assistants expérimentés se mettront à votre disposition. Mais ceux-ci pratiquent des prix plus onéreux.
Restriction par niveau
Certains bâtiments ne vous sont accessibles que si vous avez le bon niveau. Voici les détails :
- Réservés aux niveaux 0 à 4 inclus :
- Les chambres seules
- Les chambres étudiantes
- Les T2 simples
- Réservés aux niveaux 0 à 5 inclus :
- Les résidences 6 chambres
- Les résidences 6 T2
- Les petites maisons
- Les maisons écologiques
- Les maisons typiques
- Réservés aux niveaux 0 à 7 inclus :
- Les résidences 12 chambres
- Les résidences 12 T2
- Les maisons moyennes
- Les grandes maisons
Louer, rénover, et autres actions
Louer
Avoir un grand parc immobilier, c'est bien. Mais il ne vous rapporte rien tant que vous ne le louez pas. Pire : il vous coûte en maintenance et en impôts !
Pour mettre en location votre bien, vous devez vous rendre à la liste de vos propriétés. Vous y trouverez en premier lieu vos statistiques. L'état de l'ensemble de vos propriétés (en location, en vente) y est précisé si vous êtes V.I.P.
Rendez-vous sur le type de votre choix via le menu horizontal pour avoir la liste de toutes vos propriétés de ce type. Cliquez sur le nom de l'une d'elles pour en avoir les détails.
Cliquez sur le bouton "Louer" pour mettre en location votre bâtiment. Il ne vous reste plus qu'à confirmer votre choix dans la fenêtre qui est apparue en haut de page.
La demande étant très forte, vous trouverez des locataires (fictifs) dans la seconde. A partir de ce moment, cette propriété restera louée jusqu'à ce vous décidiez de l'arrêter (ou à cause d'un événement exceptionnel), vous rapportant chaque mois de jeu (= jour réel) les revenus de la location.
Attention : arrêter la location d'une propriété implique le paiement de l'équivalent de 3 mois de loyer à vos locataires, en tant que frais pour fin de bail imprévue.
A noter que vous ne pouvez pas louer ou rénover une propriété inhabitable/vide, ou un terrain, ou une propriété en vente, en embellissement ou en construction.
Rénover
Vous construisez votre parc immobilier, mais celui-ci va peu à peu prendre de l'âge. Il va donc falloir le rénover.
Chacun de vos biens possède 120 points de vie par niveau quand vous l'achetez ou le construisez (si vous avez un bâtiment équipé de niveau 3 alors il a 360 points de vie). Cependant chaque mois, vos biens vont se dégrader et perdre un point de vie. Seuls les terrains et les biens en cours de travaux ne sont pas affectés.
Pour rénover vos biens, rendez-vous au même endroit que pour la location, et cliquez sur le bouton "Rénover". Vous aurez ainsi la possibilité de rénover votre bien afin de lui redonner des points de vie.
Vous avez le choix de rénover vos biens de 25, 50, 75 ou 100%. Il s'agit ici du nombre maximal de points que vous voulez redonner à vos biens (ex : si un bien est à 80%, alors une rénovation de 25% ne vous coûtera en réalité que 20%). La rénovation vous coûte 0.05% de la valeur de votre bien par point à rénover (ce qui équivaut à 6% par niveau).
Si vous ne rénovez pas vos biens, alors ceux-ci vont fortement se dégrader. Si jamais l'un de vos biens arrive à 0 point de vie, alors il perdra un niveau (ex : il passera de l'état "luxueux" avec 0 point de vie au niveau "équipé" avec 100 points de vie), si votre bien est déjà "inhabitable" alors il le restera.
Un embellissement ne modifie pas les points de vie. Si vous avez un bien "équipé" avec 50% de vie et que vous l'embellissez, vous obtiendrez un bien "luxueux" avec 50% de vie.
Embellir ou réparer
Afin d'améliorer le niveau d'une de vos propriétés, vous pouvez décider de l'embellir (si bien entendu elle n'est pas déjà au niveau maximum). La propriété ne doit pas être dans un état spécifique (en location, en rénovation ou réparation, en vente) pour que l'embellissement soit possible.
Pour cela, rendez-vous au même endroit que pour la location. Cliquez sur le bouton "Embellir" (ou "Réparer" dans le cas d'une réparation) correspondant à la propriété de votre choix.
Chaque propriété a un coût d'embellissement (visible dans la liste détaillée fournie sur la page propriété). Ce coût est non négociable, et devra être payé en intégralité lors du début des travaux. S'il s'agit d'une réparation couverte par une assurance, votre assurance paiera une partie du prix demandé (en fonction du taux de remboursement de l'offre à laquelle vous avez souscrit) (voir la partie "Les assurances").
Le bâtiment en embellissement n'est considéré comme un bâtiment d'un niveau supérieur qu'à la fin des travaux.
Par conséquent, si un incident survient durant les travaux d'embellissement, l'assurance vous indemnisera sur la base du bâtiment avant le début des travaux d'embellissement (voir la partie "Les Assurances").
Par contre, à la fin des travaux d'embellissement, vous serez assurés pour un bâtiment d'une valeur supérieure avec le même contrat, et ce jusqu'à la fin dudit contrat.
Vendre
Vous pouvez vendre une de vos propriétés, à condition que celle-ci soit sans état spécifique (ni location, rénovation ou réparation, abîmée, déjà en vente).
Vous pouvez passer une annonce pour votre propriété. Vous pouvez fixer le prix de départ des enchères.
Si aucune enchère n'est effectuée à la fin de la durée de la vente, rien ne se passe : vous conservez votre propriété.
Si au moins une enchère a été effectuée à la fin de la vente, le joueur ayant fait la meilleure enchère remporte votre propriété. Votre compte sera crédité de la somme de cette enchère quelques minutes après l'enchère.
Vous pouvez aussi réaliser des ventes directes, sans passer par les enchères. Pour cela, vous devez mettre en vente votre bien au prix du marché. Il vous suffira d'attendre qu'un autre joueur décide d'acheter votre bien. La transaction est immédiate.
Vous pouvez choisir de vendre votre bien immédiatement via les promoteurs. Votre bien sera vendu directement aux promoteurs et vous toucherez l'argent immédiatement. Toutefois, il faudra accepter leur taux de reprise qui est entre 70% et 94% du prix du marché. Les taux changent 7 fois durant le mois (00h, 03h, 04h, 08h, 12h, 16h, 20h).
Sachez que lors d'une vente, la plus-value est taxée à hauteur de 30%.
Démolir ou détruire
Si vous ne souhaitez pas réparer une de vos propriétés endommagées, vous avez la possibilité de la détruire. Cela ne vous coutera rien mais vous perdrez votre propriété.
Vous avez également la possibilité de démolir un bien inactif pour en récupérer le terrain. Cela va vous coûter la valeur du bâtiment divisée par 7. Vous allez alors récupérer un terrain. Vous pouvez retrouver de quel type de terrain il s'agit dans la liste des constructions.
Construire
Si vous disposez d'un terrain libre (c'est-à-dire dans aucun état spécifique : ni en location, rénovation ou réparation, en vente), vous pouvez vous en servir pour construire.
Rendez-vous sur la liste de vos terrains. Vous pouvez ainsi sélectionner vos terrains et demander une construction dessus.
Il est à noter qu'une propriété en construction apparaît dans votre parc immobilier à la fin de la construction, le terrain continue d'apparaitre le temps de la construction. Celle-ci participe donc dans le calcul de vos points une fois qu'elle est totalement construite.
Les travaux
Pour effectuer des travaux sur ses biens immobiliers, de type construction, embellissement, réparation ou démolition, vous devrez lancer une demande de travaux.
Les entreprises de construction viendront répondre à votre demande en vous proposant des devis. Il vous faudra alors accepter l'un des devis pour que l'entreprise de construciton lance les travaux. Lorsque vous acceptez un devis, vous versez un acompte de 30%. Vous versez le solde de 70% à la fin des travaux.
Tant que les travaux ne sont pas lancés, vous avez la possibilité d'annuler une demande de travaux. Ce sera sans pénalité si vous n'avez pas encore accepté de devis cependant vous perdrez votre acompte si vous avez déjà accepté un devis, que ce soit une annulation de demande, une cessation ou une liquidation.
En cas de retard de livraison des travaux, vous toucherez une pénalité de retard. La durée de livraison et la pénalité de retard sont spécificées dans le devis que vous avez validé.
Pour éviter des problèmes d'endettement ou de non-paiement, le service de régulation des travaux ne vous autorisera pas à :
- accepter un devis représentant plus de 70% de votre capital
- avoir une balance travaux représentant plus de 100% de votre capital